Wachstumschancengesetz: Immobilien clever finanzieren und Steuern reduzieren

Wer schon einmal versucht hat, mit Immobilien ein Vermögen aufzubauen, weiß: Die Steuerlast kann einem schnell einen Strich durch die Rechnung machen. Viele von uns zahlen schlichtweg zu viel Steuern, gerade wenn wir in Sachwerte wie Wohngebäude investieren möchten. Doch es gibt gute Nachrichten: Mit dem neuen Wachstumschancengesetz der Bundesregierung eröffnen sich spannende Möglichkeiten, um beim Wohnungsbau und Wohnungsneubau Steuern zu sparen – sogar ohne komplizierte Firmenstrukturen. Auch als Privatperson kannst du von den neuen Regelungen profitieren.

Wie das genau funktioniert? Durch die Rückkehr der degressiven Abschreibung und diverse Sonderabschreibungen schafft der Gesetzgeber gezielte Anreize, in Wohnraum zu investieren. Wer die Voraussetzungen erfüllt, kann in den ersten Jahren deutlich mehr von der Steuer absetzen und dadurch nicht nur schneller Vermögen aufbauen, sondern auch seinen Cashflow steigern. Und das Beste: Nach zehn Jahren ist ein Verkauf im Privatvermögen in der Regel steuerfrei.

In diesem Artikel zeigen wir dir, wie du das Wachstumschancengesetz richtig nutzen kannst, warum gerade die ersten zehn Jahre so entscheidend sind und wie du mit der richtigen Strategie – von Sonderabschreibungen bis hin zu clevere Umstrukturierungen – Immobilien und Steuern sparen optimal miteinander verbindest. Lass uns gemeinsam beleuchten, wie du Schritt für Schritt vorgehst und welche Fallstricke du unbedingt vermeiden solltest. So holst du das Maximum aus deinen Immobilien-Investitionen heraus und legst den Grundstein für nachhaltigen Vermögensaufbau.

Degressive Abschreibung nach neuem Recht

Mit dem Wachstumschancengesetz kehrt eine beliebte Regelung zurück, die vielen Investoren lange Zeit gefehlt hat: die degressive Abschreibung für Wohngebäude.  Diese gehört zur AfA (Absetzung für Abnutzung) und erlaubt es dir, in den ersten Jahren mehr als den sonst üblichen Satz von 2–3 % anzusetzen und so deine Steuerlast noch stärker zu senken. Doch warum ist das so interessant?

Unterschied zwischen linearer und degressiver Abschreibung

Lineare Abschreibung:

Bei Wohngebäuden gilt normalerweise ein fester Prozentsatz (oft 2–3 % pro Jahr) über mehrere Jahrzehnte. Der Abschreibungsbetrag bleibt jährlich gleich, was eine übersichtliche, aber eher gleichförmige Steuerentlastung bietet. Dies zählt ebenfalls zur AfA (Absetzung für Abnutzung), jedoch ohne die anfänglichen Steuervorteile der degressiven Variante.

Degressive AfA (neu eingeführt bzw. wiederbelebt):

In den ersten Jahren sind die Abschreibungssätze deutlich höher (z. B. 5 %), wodurch sich eine größere Steuerminderung ergibt. Ab einem bestimmten Zeitpunkt kannst du zur linearen AfA wechseln. Diese Staffelung entlastet gerade in der Anfangsphase der Finanzierung, wenn häufig die größten Investitionskosten anfallen.

Praxibeispiel:

Lass uns das an einem konkreten Beispiel durchrechnen: Du kaufst eine Immobilie für 400.000 €, davon entfallen 300.000 € auf den Gebäudewert. Mit der degressiven Abschreibung kannst du im ersten Jahr 15.000 € (5 %) abschreiben. Bei einem Spitzensteuersatz von 42 % sparst du dadurch 6.300 € Steuern – allein im ersten Jahr. Über die ersten vier Jahre summiert sich die Steuerersparnis bereits auf über 25.000 €.

Mehr Steuervorteile in der Anfangsphase

Der Schlüssel zum Steuersparen liegt darin, die höhere Abschreibung möglichst früh zu nutzen, denn jede Absetzung für Abnutzung mindert dein zu versteuerndes Einkommen. Für dich bedeutet das mehr Cashflow, weil du jährlich weniger Steuern zahlst, während deine Miet- oder Pachteinnahmen (je nach Vermietungsmodell) weitestgehend gleich bleiben. So kannst du dein investiertes Kapital schneller wieder reinvestieren – ein entscheidender Vorteil, wenn du rasch ein Immobilienportfolio aufbauen möchtest. Dies gibt der Immobilienbranche zusätzlichen Schwung und belebt den Markt für Wohnungsneubau.

Zeitliche Voraussetzungen

Damit du von der degressiven AfA profitieren kannst, müssen bestimmte Fristen eingehalten werden. Konkret:

• Bauantrag oder Kaufvertrag muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 gestellt bzw. unterzeichnet sein.

• Die Immobilie muss neu gebaut oder im Jahr der Fertigstellung erworben werden.

Erfüllst du diese Vorgaben, kann die Absetzung für Abnutzung in deiner Steuererklärung geltend gemacht werden – und das ganz ohne aufwendige Gesellschaftskonstruktionen wie GmbHs oder Stiftungen.

Kombinationsmöglichkeiten mit anderen Abschreibungen

Das Wachstumschancengesetz Immobilien bietet dir nicht nur die wieder eingeführte degressive Abschreibung, sondern lässt sich auch mit anderen Steuervorteilen kombinieren. Richtig eingesetzt, kannst du so deine Abschreibungsquote in den ersten Jahren erheblich steigern – teilweise sogar auf bis zu 10 % jährlich. Hier die wichtigsten Sonderabschreibungen, mit denen du die degressive AfA verknüpfen kannst:

Sonder-AfA nach § 7b EStG (Effizienzhaus)

Wenn du eine Immobilie erwirbst oder baust, die bestimmte energetische Vorgaben erfüllt (zum Beispiel ein Effizienzhaus-Standard), hast du oft Anspruch auf eine zusätzliche Sonderabschreibung von 5 % pro Jahr in den ersten Jahren.

• Kumulierung: Diese Sonder-AfA kann mit der degressiven Abschreibung kombiniert werden. Heißt konkret: Du könntest etwa 5 % degressiv plus 5 % Sonderabschreibung geltend machen, also bis zu 10 %.
• Voraussetzungen: Wichtig ist, dass der Bau- oder Kaufzeitpunkt in den Geltungszeitraum des Wachstumschancengesetzes fällt und die Immobilie rechtzeitig als Effizienzhaus anerkannt wird.

Denkmal- und Sanierungsabschreibungen

Denkmalgeschützte Immobilien und Objekte in Sanierungsgebieten bieten generell hohe Steueranreize, da hier zusätzliche Aufwendungen für Modernisierung oder Instandsetzung über eine verkürzte Zeit abgesetzt werden können.

• Beispiel Denkmal-AfA: Je nach Bundesland und Denkmalschutzregelung kannst du für notwendige Erhaltungs- und Renovierungsarbeiten über mehrere Jahre deutlich höhere Absetzungen ansetzen als bei einer normalen Bestandsimmobilie.
• Kombination: Auch diese Sonderabschreibungen können oftmals parallel zu den Regelungen des Wachstumschancengesetzes genutzt werden, wenn dein Objekt die Anforderungen erfüllt. So steigert sich dein Steuervorteil nochmals – besonders in den ersten Jahren nach Erwerb oder Sanierung.

Maximale Abschreibung durch clevere Planung

Die Kunst beim Steuern sparen mit Immobilien liegt darin, die verschiedenen Abschreibungsmöglichkeiten so zu verbinden, dass du in den Anfangsjahren die höchsten Steuervorteile realisierst. Ein typisches Vorgehen könnte so aussehen:

1. Passendes Objekt auswählen: Ideal ist eine Neubauimmobilie mit Effizienzhaus-Standard oder ein denkmalgeschütztes Haus, das du sanierst.
2. Degressive AfA aktivieren: Nutze die höheren Abschreibungssätze aus dem Wachstumschancengesetz für die ersten Jahre.
3. Zusätzliche Sonderabschreibungen einplanen: Prüfe, ob du § 7b EStG, Denkmal- oder Sanierungs-AfA ansetzen kannst, um auf bis zu 10 % Gesamtabschreibung zu kommen.

Durch dieses Zusammenspiel kann deine Steuerlast in den ersten Jahren massiv sinken – und das in einer Phase, in der du die höchsten Ausgaben (z. B. für Modernisierung oder Kreditzinsen) hast. So senkst du effektiv deine Investitionskosten und erhöhst deinen finanziellen Spielraum.

Steueroptimierung durch Immobilienverkauf

Ein großer Trumpf im Wachstumschancengesetz Immobilien ist die steuerfreie Veräußerung von Wohnimmobilien nach einer Haltefrist von zehn Jahren. Mit der richtigen Strategie kannst du deine Immobilie innerhalb dieser Zeit besonders steuergünstig halten und sie im richtigen Moment verkaufen. So profitierst du doppelt: zunächst durch die degressive Abschreibung und andere Sonder-AfAs, später durch den steuerfreien Gewinn.

Die 10-Jahres-Frist: Warum sie so wichtig ist

• Privatvermögen: Verkaufst du deine privat gehaltene Immobilie nach zehn Jahren, fällt in der Regel keine Spekulationssteuer auf den Verkaufsgewinn an.
• Höhere Abschreibungen vorher: Mit der degressiven Abschreibung (plus möglichen Sonderabschreibungen) optimierst du deine Steuerlast, vor allem in den Anfangsjahren. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist kannst du den erzielten Verkaufsgewinn (bei Wertsteigerung) ohne weitere Steuerabzüge behalten.

Übertragungs- und Verkaufskonzepte

• Verkauf an Familienangehörige: In manchen Fällen ist der Verkauf an Ehepartner oder Kinder sogar grunderwerbsteuerfrei. Hier kannst du die Immobilie in der Familie halten, während du einen neuen Abschreibungszyklus in Gang setzt.
• Einbringung in eine Familiengesellschaft oder Stiftung: Mit diesem Schritt lässt sich eine Immobilienstrategie auf Familienebene langfristig planen. Beispielsweise kann eine Familienstiftung die neu erworbene Immobilie erneut abschreiben und das Objekt bleibt im Familienvermögen.
• GmbH-Struktur: Wer bereits mehrere Immobilien hält oder plant, ein größeres Portfolio aufzubauen, kann über die Gründung einer Immobilien-GmbH nachdenken. Doch Vorsicht: Dies birgt auch mehr Komplexität.

Neustart des Abschreibungszyklus

Wenn du dein Objekt klug verkaufst und – etwa über eine neue Gesellschaft oder an ein Familienmitglied – „zurückkaufst“, kannst du den Abschreibungsprozess von vorne beginnen. Allerdings solltest du dabei folgende Punkte im Blick haben:

1. Transaktionskosten: Notar, Grunderwerbsteuer (sofern sie anfällt) und mögliche Gutachterkosten können deinen Gewinn schmälern.
2. Rechtliche Besonderheiten: Gerade bei Transaktionen innerhalb der Familie oder an verbundene Unternehmen ist darauf zu achten, dass der Verkauf nicht als reines Scheingeschäft eingestuft wird.
3. Beratung einholen: Eine solche Strategie funktioniert nur mit kompetenter steuerlicher und ggf. auch rechtlicher Begleitung, damit alle Schritte formal korrekt ablaufen.

Das Wachstumschancengesetz ermöglicht dir also nicht nur, in den ersten Jahren viel Steuern zu sparen, sondern auch deine Gewinne später steuerfrei mitzunehmen. Im nächsten Abschnitt gehen wir darauf ein, welche Voraussetzungen du konkret erfüllen musst, um diese Steuervorteile zu realisieren, und warum die richtige Dokumentation entscheidend ist.

Fazit & Handlungsempfehlung

Die degressive Abschreibung und die Sonderabschreibungen nach dem Wachstumschancengesetz Immobilien sind ein echter Steuerturbo für alle, die in Wohnimmobilien investieren. Indem du die AfA-Methoden geschickt kombinierst und die zeitlichen Fristen einhältst, kannst du bereits in den ersten Jahren deinen Steuervorteil maximieren und somit auch deinen Cashflow steigern. Das schont nicht nur deinen Geldbeutel, sondern ermöglicht dir, deine Gewinne in neue Immobilien oder andere lohnende Projekte zu reinvestieren.

Checkliste nächste Schritte

1. Standort und Objektanalyse
2. Prüfe potenzielle Immobilienstandorte auf Rentabilität, Wertsteigerungspotenzial und Wirtschaftlichkeit. Achte dabei auch auf Faktoren wie Infrastruktur, Mietnachfrage und regionale Förderprogramme.
3. Steuerliche Strategieberatung einholen
4. Sprich rechtzeitig mit einem Fachanwalt oder Steuerberater, der auf Immobilien und das Wachstumschancengesetz spezialisiert ist. So stellst du sicher, dass du alle Voraussetzungen erfüllst und keine wichtigen Fristen oder Nachweise versäumst.
5. Zeitrahmen beachten
6. Die neuen Regeln gelten nur, wenn Bauantrag oder Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 unterzeichnet wird. Wer jetzt plant, hat die besten Chancen, die degressive AfA und Sonderabschreibungen optimal zu nutzen.

Wenn du deine Immobilie clever finanzierst und an den richtigen Stellschrauben drehst, kannst du bereits in den ersten Jahren massiv Steuern sparen. Nach zehn Jahren steht dir dann die Option offen, das Objekt steuerfrei im Privatvermögen zu verkaufen – und damit gegebenenfalls einen satten Gewinn einzustreichen.

Die Zeit zum Handeln ist jetzt – denn das Zeitfenster für diese attraktiven Steuervorteile schließt sich am 30. September 2029. Nutze die Gunst der Stunde und lass dich professionell beraten, wie du die neuen Regelungen optimal für dich einsetzen kannst.

Bitte beachte, dass sich Rahmenbedingungen ändern können und eine individuelle Beratung unverzichtbar ist, um das Wachstumschancengesetz optimal zu nutzen.

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FAQ zum Wachstumschancengesetz

Kann ich die degressive AfA auch nachträglich für eine bereits gekaufte Immobilie nutzen?

Nein, die degressive Abschreibung greift nur für Immobilien, deren Bauantrag oder Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 eingereicht bzw. unterzeichnet wurde. Wer schon vorher gekauft hat, kann leider nicht nachträglich umsteigen.

Wann 5% AfA?

Die 5 % gelten bei der degressiven Abschreibung, wenn du eine neue Wohnimmobilie im oben genannten Zeitraum (1.10.2023 bis 30.9.2029) erwirbst oder baust. Zusätzlich kann eine Sonder-AfA nach § 7b EStG (z. B. für ein Effizienzhaus) hinzukommen, wodurch du in den ersten Jahren insgesamt auf bis zu 10 % kommen kannst. Die reinen 5 % degressive AfA beziehen sich auf den Gebäudewert und gelten laut Entwurf und Transkripten für einen zeitlich befristeten Rahmen.

Wie hoch ist die AfA 2024?

Nach heutigem Stand bietet das Wachstumschancengesetz in 2024 im Wesentlichen zwei Optionen: die lineare AfA von bis zu 3 % und die degressive AfA von 5 % (sofern alle Fristen eingehalten werden). Kombiniert mit Sonderabschreibungen (z. B. nach § 7b EStG) kann die Anfangs-AfA auf insgesamt bis zu 10 % steigen. Da sich gesetzliche Rahmenbedingungen schnell ändern können, empfiehlt es sich jedoch, die aktuellen Regelungen regelmäßig zu überprüfen oder fachkundigen Rat einzuholen.